家庭によって違う?住宅購入がライフプランに与える影響

2021年01月28日・住宅

目次

    家庭によって人生最大の買い物である「住宅」の買い方は違うのか。当然ながら前提として、いま現在の預貯金によって購入できる物件が違うのは明らかです。そのうえでライフプラン上において住宅購入で怖いのは、「現在の収入が続く可能性はどれくらいか」というリスク顕在化の部分でもあります。実は住宅は購入してからもお金がかかる存在でもあります。

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    1.住宅購入の隠れたポイントは「ランニングコスト」

    住宅購入というと物件そのものの値段、手数料や税金・登記料など。不動産会社の広告などでこれらの金額は「総額」として表示され、預貯金を頭金、不足額を住宅ローンとして購入するのが一般的です。これはライフプラン上見えやすい部分。毎月住宅ローンとしていくらずつ返済していくのか。元本と利息の割合はどれくらいなのか。これが顕在化されているからこそ、金利相場の変化に合わせて住宅ローン借り換えという方法も取りやすくなります。

    このように残る「ランニングコスト」こそ見えないお金であり、実は住宅購入において着目したい部分です。

    ①住宅購入におけるランニングコストとは何か?

    内訳別に、ランニングコストについて考えていきましょう。

    管理費(マンションのみ。毎月1万円から2万円前後)

    マンションを購入すると管理組合に加入します。マンションは各家庭の所有する部分(専有部分)のほか廊下・階段・エレベーターや庭などの共有部分から構成されており、共有部分の管理や修繕、組合の活動費などに充てられます。最近は「民泊」を禁止し取り締まる活動なども活発です。

    修繕積立金(マンションのみ。毎月5000円から1万円前後)

    居住期間が長くなるとマンションも修繕の必要性が生じます。管理組合では管理費とは別に、この修繕に向けての積立金を集めています。金額はマンションの規模や修繕内容によりますが、積立金とは別に修繕時に一時金を集めるケースもあります。

    駐車場代(相場および駐車場形態による。毎月5000円から3万円前後)

    一般的にはマンションの価格に物件付帯の駐車場代は含まれていません。駐車場代は相場によりますが、コンリート・砂利・ラック式などの形態によっても変動します。

    ②戸建購入の場合はランニングコストが「見えていない」だけ

    修繕費や積立金に「マンションのみ」という記載があるように、戸建購入には必要ありません。ただ、これは「見えていないだけ」でもあります。すべてが専有部分である戸建は組合等による事前積立制度がない分、実際に修繕の必要があった場合は実費負担しなければなりません。按分であるマンションの修繕費に対し、戸建がすべての修繕が負担の対象です。戸建を購入したものの、こんなに修繕費が高くつくとは、という声も。顕在化している住宅ローン返済にいっぱいで、修繕の時に預貯金が回らず「そんな余裕ない」となってしまう場合も多いです。

    このように住宅購入におけるランニングコストには「見えない(購入時に負担感が読めない)」という特徴があるため、それらの経費が出ていくことを意識することが必要です。

    2.収入源が複数ある場合は特にリスクとの付き合い方を考える

    このように「見えない支出」に対して、家計収入が単一なのか複数なのかによって考え方は変わります。

    共働きのケースは、どちらかの収入がローン返済を担っている場合が多いでしょう。もう片方の収入分で「ランニングコスト」として把握し、家計管理に含めておくことが必要です。これらのお金は都度、支出管理している家計も多いと思いますが、毎月必ず必要となる支出でもあります。一方の専業主婦(主夫)の場合は、当然ながらローン返済もその収入から出ているため、「ローン返済分+αの支出」として意識しましょう。共働きと同じく住宅のランニングコストは固定費のため、毎月の金額が増減するものではありません。毎月どれくらいかかるのか、それは家計にとってどれだけの負担なのかを顕在化することが大切です。

    3.「住宅は最後まで住むもの」ではない時代だからこそ考えたい出口について

    ここからは住宅という「資産」をどのように考えるかという視点について。2010年代あたりから、ライフプランのどこかで「住宅を売却する」という考えが一般化しているように思います。購入した住宅は資産です。近隣相場や景気によって価格が変化するものでもあります。

    住宅の売却は大きく2パターンに分かれます。まずは住宅の必要性が無くなった場合。子どもたちが独立し、ファミリー用の物件に住む必要が無くなったために売却を決断する場合や、転勤など勤務先の状況によって物件を売却するケースなどです。家族の状況次第のため売却価格は二の次となり、売却益が生まれないケースもあります。

    もう一つはより不動産を資産として意識し、「売却益」が出るタイミングで決断するケース。居住中により売却相場を意識し、ここぞというタイミングで売却を決断します。家族の状況が二の次になるほか、実際に売却をしてからあらたに居住する物件を探し、思いのほか費用が高くなってしまったという家族もいます。売却相場は不動産会社にて随時算定して貰えるほか、最近はインターネットで気軽に試算できるサービスも増えてきました。

    この二通りに振り切れる必要はないですが、ライフプランにおいて住宅は購入したら最後まで住み続けるものではなく、あくまで出口戦略のあるなかで住み続けるもの、と位置づけていきましょう。どちらの選択肢を取る場合も行き当たりばったりではなく、数年前から売却のタイミングを計ることをお勧めします。そのほかの選択肢としては、銀行などの金融機関が提供しているサービス、「リバースモーゲージ」が注目されてきました。

    リバースモーゲージとは、所有する住宅の価値を担保にお金を借り、亡くなったときに住宅を引き渡す代わりに借入金を返済するサービスのことです。自宅はあるけれど老後資金の余裕がない場合に多く活用できます。以前大きく注目されるも、住宅を手放して残された家族はどうなるのか、そもそも十分な老後資金にはならないというデメリットが大きくなり、注目度も下がったように思います。ただ最近は残された家族(相続人)が元気でいるうちは売却を猶予する商品や、地銀が提供する地方に特化した商品(そのため比較的高い土地相場が適用される)も増え、活用の度合いが広がっているように感じます。

    人生で一番の大きな買い物をしたからこそ考えたい「住宅購入後の」ライフプラン。収入源の数によって、その対策も複数にわたり変わってきます。実際に住宅ローンの返済が始まってからではなく、購入時に少しだけ考えを伸ばして住宅購入によるライフプランの影響を考えることが大切です。

    【この記事の著者】

    株式会社FP-MYS 工藤 崇

    株式会社FP-MYS 工藤 崇

    FP-MYS代表取締役社長CEO。1982年北海道生まれ。相続×Fintechプラットフォーム「レタプラ」開発・運営。資格学校勤務後不動産会社、建築会社を経て2015年FP事務所を設立。1年後の2016年7月に法人化。多数の執筆のほか、Fintech関連のセミナー講師実績を有する現役の独立型ファイナンシャルプランナー(FP)として活動中。スタートアップとしてシードラウンドまでの資金調達完了済み。拠点は東京都中央区茅場町。

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